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东营市档案馆物业管理服务项目补充文件

东营市档案馆物业管理服务项目（项目编号：SDGP370500000202201000589）需要明确的事项及存在的有关问题统一口径、标准，形成本书面材料，作为磋商文件的补充文件发给各供应商，本材料作为磋商文件的补充，具有同等的法律效力。

1、（15000元）低值易耗品（单件低于200元）的费用（10000元）。进行测算后，无论是小规模纳税人和一般纳税人报价均高于本项目的控制价75.6 万元，是否对磋商文件作修改？

答:将本项目的采购需求变更为：东营市档案馆物业服务项目服务要求

一、服务内容：

东营市档案馆项目位于华山路以东、府前大街以南，总占地面积11000平方米，建筑面积约16400平方米。主要服务内容包括档案馆和院落场地的卫生保洁、秩序维护、消防中控监控、绿化养护、日常办公区域维修维护及其他公共设施保洁维护等，并按照保密规定和安全要求，协助做好档案安全管理工作。

二、项目服务期限及服务标准

（一）服务期限：本项目服务期限为自合同签订后壹年，具体起始时间以采购单位发出的进场书面通知书为准。

（二）服务标准：执行《山东省物业管理服务质量规范》，按照一级物业管理服务标准服务。

三、项目人员配备及要求

东营市档案馆物业管理服务人员包括：物业管理人员（项目经理）１名，保洁人员4名、秩序维护员6名（白天、夜间各3名）、消防中控室监控员4名（白天、夜间各２名）、绿化工1名、维修工1名，空调（冷暖及换热站）及强电等设备间值班人员1员，共计18名。(根据本项目要求室外工作人员1人，其余均为室内作业。)

1、男性年龄在55周岁以下、女性年龄在50周岁以下（其中白天秩序维护员必须为男性，年龄在45周岁以下），必须具有东营户籍，有较高的政治素质和职业道德，责任心强。身体健康，持有防疫部门提供的身体健康证明，无不良生活习惯及公安部门出具的无违法犯罪记录证明，须经甲方认可方能上岗。物业人员不得频繁更换，如需更换需经采购人同意且离开时应保留身份信息等二年以上存档备查。

（1）保洁人员：女性，初中及以上学历。

（2）秩序维护人员：男性，具有保卫、秩序维护工作经验，初中以上学历；尽可能招具有保卫、秩序维护工作经验的人员，或尽量使用部队、武警、消防部队退役军人。了解档案管理基本知识，熟悉了解楼内所有消防设施器材，能够熟练使用灭火器等设备。严格遵守纪律，服从管理，日常执勤需做到行为规范、举止文明、穿戴整洁。

（3）消防监控人员。须持证上岗，具有高度的警觉性和责任心，熟练操作设备。

2、物业服务管理人员应具备相应的职业资格证书。物业项目经理24小时手机开机状态，随时接受甲方服务需求和投诉处理，有效投诉处理率100%。物业公司如不能履行职责或不按职责要求工作，在合同期内甲方随时可以终止合同。

3、服务人员应统一着装、佩带标志，仪表仪容整洁。

4、甲方与派驻人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻人员由中标方自行管理，中标方和派驻人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标方自负，与本甲方无关。

四、项目服务标准

（一）保洁标准

1、办公楼内公共区域（如大厅、走廊、洗手间、会议室）的地面、墙面及楼梯、室外场地实行循环式保洁，及时推尘，及时拖擦，楼梯扶手保持洁净，做到无蛛网、无死角、无尘土、无杂物、无蚊蝇，环境洁净、亮丽。

2、各公共区域门窗、玻璃纱网和窗台，窗槽等及时清扫，确保无灰尘、无污渍。

3、公共区域内柱子、柜类、标牌、楼梯扶手、玻璃大门等需要及时擦拭，保持洁净美观。

4、烟灰废物桶及时清理擦洗保持洁净美观，桶内垃圾不超过二分之一。

5、保洁用具摆放有序，并及时清运袋装垃圾。

6、卫生间无死角、无污渍、无便垢、无锈渍、无蚊蝇、无蛛网、无堵塞、无地下积水；洗手盆和台面、壁镜清洁无污斑；适时喷洒空气清新剂，保持洁净无异味；公共区域每季度消毒一次（疫情期间按市里统一要求每天定时消毒）。

7、门前后院每天定时清扫，确保无垃圾、无杂物；雨雪天及时清除积水、积雪；及时清理保洁区内的草丛杂物，确保无垃圾、无杂物。

8、馆外墙面每年冲洗1次，及时排除各类污物等垃圾。

9、根据馆领导要求做好馆领导办公室保洁，保洁工作要在8:00前进行，每天打扫清洁一次，整理办公物品，桌椅、地面等部位擦拭干净，禁止挪动文件及贵重物品。

10、按照甲方安排和要求，不定期做好档案馆库房、展厅、阅览室、地下车库等公共区域的卫生保洁工作。

11、及时做好垃圾清运工作，每天7:30之前完成垃圾清运任务。清运过程中无泄漏，不造成二次污染。所有垃圾桶每天清运一次，做到日产日清。落叶季节垃圾和垃圾桶要随时清运和清理。雨天、台风季节要加强排水、排污疏通，及时清理污垢和地面积水。寒冷和下雪季节地面，特别是车辆及人员通道，冰迹、水迹、雪迹随时清除。粪便池一年清理一次。

（二）秩序维护服务标准

1、严格按照甲方提出的安全保卫要求，根据安全值班要求，认真履行标准中规定的秩序维护职责和要求，对安全保卫负责，坚持预防为主，把事故消灭在萌芽状态。

2、实行全天24小时专人轮流值班制，时刻有人坚守岗位。其中白天值班每班不少于3人（南门1人、北门2人）、夜间值班每班不少于2人。秩序维护值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况离开岗位必须通知领班替岗。认真填写各项值班记录，做好交接班工作，并详细将本班的情况告知下一班值班人员。

3、认真做好安全巡逻工作，上班期间认真维护好大门正常秩序，白天每隔2小时对大楼内外巡检一次。夜间20:00至次日早上6点，每隔2小时对大楼内外巡检一次并打点记录。发现甲方治安、消防等安全方面的隐患和问题，紧急情况要立即处理，事后向甲方报告；重大问题要立即向甲方报告，并协同甲方妥善处理。做好每日巡逻情况登记工作，建立巡逻值班工作档案。

4、秩序维护人员要对非甲方人员认真核实身份，并做好登记工作。非甲方人员未经允许不得进入馆内，外来人员来访确需进入者，按要求填写好登记表，给甲方相关人员打电话确认并同意后，方可进入。

5、做好甲方监控系统及设备的日常监管及维护工作，通过监控系统及时关注馆内外公共区域情况，遇到问题及时上报并处理。

6、负责馆区内楼门的开关工作。在甲方下班后，检查各楼门窗、走廊及各功能室的灯是否关闭，发现问题，及时通知。做好双休日及节假日期间的值班工作及甲方财产安全防范工作。

7、每日检查灭火器材是否完好无损，并做好检查记录。

8、阻止外来人员在大门墙体上涂写刻画或张贴广告。

9、如有发现违反治安条例事件，秩序维护人员应妥善处理，及时报告，严重者及时拨打110。

10、因甲方重要会议、重大展览、基建施工等需要，甲方执行特别临时管理制度，秩序维护人员全力做好安全服务与配合。

11、秩序维护器材由物业公司提供。

（三）消防中控室监控

1、要对设备和通讯器材进行经常性检查，定期做好系统功能测试。不得无故中断设备运行，不得随意操作一切仪器、设备等。协助技术人员进行设备修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。

2、消防监控人员在监控室不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动，不得无故占用通讯设备。

3、一旦发生火灾要尽快确认，及时、准确启动有关消防设备，正确有效的组织扑救及人员疏散，不得迟报或不报，消防队到场后，要如实报告情况，协助消防人员扑救火灾，保护现场，调查火灾原因。

4、监控设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告项目经理及甲方，联系技术人员进行维修。

5、做好监控室日常清洁工作。

（四）绿化养护

保持绿化带内无垃圾、杂物、砖瓦石块、枯枝叶；按季节、时令施肥、修剪，及时浇水，做好树木病毒害防治工作，确保绿化植被整齐美观、养护到位。具体工作标准如下：

1、对绿地适时浇水，确保绿化植物生长需要。雨后视水情及时排水，防止涝灾。

2、适时科学合理修剪。根据绿化植物生长习性和养护要求，对花木、草坪进行适时、科学合理修剪，既要确保苗木、草坪正常生长和开化，保持绿化设计效果和美观。

3、及时松土。特别是春季雨后和浇水之后，对花木林地要及时松土，以确保墒情，保证苗木生长良好。

4、及时清除杂草和清理修剪废弃物，保证绿化地内无可视杂草，保持绿化区内整洁。

5、做好病虫害的防治工作，确保不发生虫灾，要勤观察，早行动，发现病虫害及时打药，按照常规做好病虫害的预防工作，已经发生病情的需及时除灾养护。

6、按时施肥。根据苗木生长情况和甲方意见，按时为花草树木追肥（化肥），确保花草树木生长繁茂。

7、及时补苗。根据苗情和甲方意见和要求，及时做好补苗和苗木移栽工作（改造除外），为甲方当好参谋，共同搞好绿化工作。

8、绿化管理（如修剪、浇水、施肥、施药等）所用设备工具、油料、药物、肥料等均由物业公司提供，水由甲方负担。

（五）公共设施维护

项目区域内的强弱电、节能、供水、排水、空调、电梯、消防、照明、监控、自动门等所有设备、设施和房屋建筑工程的维护保养管理等。

1、负责项目范围内各设备系统的运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障排除检修、应急处理工作。水电设施每日定期巡查，做到急修不过时、小修不过夜，保证办公正常使用。

2、制定各系统设备应急方案，并定期演练，逐步完善管理程序。对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

3、制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整，确保设备在最佳的运行状态。

4、认真做好物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护。不定期巡视路面、路沿石、围墙、井盖无缺损。

5、强弱电、供水、排水、供气、电梯、消防、中央空调、避雷检测等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。

6、雨、污水井每季度检查 1 次，雨季来临之前，清掏一次，其他时间视情及时清掏；化粪池每 6 个月检查 1 次，视情况做出清理计划。

7、中央空调等设备用前、用中、用后三次定期保养，使用中做好每日巡查，发现问题及时处理。机组、主管道、进出风口及时清洗（专用机油机滤、维修、清洗费用按市场价定）。

8、严格按照要求做好配电间、设备间的安全管理和维护保养，确保正常安全供电。用电工程要定期检查、检修，对不安全因素，必须及时采取措施，并履行检查、复查验收手续。

9、协助和监督好专业设备维保单位的工作，接受相关行业单位的指导、监督、安全等工作的联系和管理。

10、做好物业档案资料的建立和保管及有关物业服务费用的台帐管理，记录各设备系统维修时物料的流向。

五、其他说明

（一）甲方为物业项目经理提供办公用房和通讯电话线路，为保洁保安等服务人员提供更换工作服用房。

（二）其它临时性杂项应急服务项目极少，如需要时费用包含在中标价中。

（三）服从招标人质检管理，在检查中发现礼节礼貌、仪表仪容、设备设施、卫生保洁、采供仓储、工作质量、执行制度等方面存在的问题，对中标人第一次一般性失误招标人口头提出，中标人第二次出现提出书面整改通知；对中标人第一次较大失误出现，招标人提出书面整改通知，中标人承担相应经济损失，对中标人第二次出现失误招标人提出警告并由中标人承担相应经济损失；对中标人出现严重失误，招标人提出严重警告或可单方面提出终止合同，中标人承担相关经济损失。每张书面整改通知经核实，扣除此项部分当月费用的5%；每张警告扣除当月整个物业承包费用的5%；每张严重警告扣除当季整个物业承包费用的5%；中标人严重失误招标人提出终止合同，中标人承担相关经济损失的同时扣除整年整个物业承包费用的5%。

（四）投标报价应包含满足以上要求的人员工资、年防暑降温费（按照人员分配分室内外）及社会保险、服装费等，满足工作需要相关费用，包含保洁工作所使用的垃圾袋、收子、扫帚、抹布、清洁剂等相关工具，日常维修水电等设施设备、照明等低值易耗品（单件低于200元）、服装的费用（25000元）。

东营市档案馆

2022年7月4日